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“招拍挂”改良板上钉钉

2020年01月10日 栏目:金融

国土资源部正在和一些地方做一些探索,采取更多的评价方式。土地“招拍挂”制度还要不断完善,按照“国十一条”的思路,不一定完全是价高者得。■

国土资源部正在和一些地方做一些探索,采取更多的评价方式。土地“招拍挂”制度还要不断完善,按照“国十一条”的思路,不一定完全是价高者得。■本报记者 刘辰 北京报道

从赞誉其公正、公平,到质疑其成为推高房价的根源,再到不少委员直接呼吁改变土地出让制度,有关“招拍挂”的讨论在今年两会期间达到了空前热烈的程度。

“最近几年房价下降的可能性很小,要承认和正视现在实行的‘招拍挂’推高房价的事实,才能有针对性地改进。”大连万达集团董事长 林直言不讳。

目前比较一致的观点是,“招拍挂”不可废弃,但仍有较大改进、完善空间。这也得到了国土资源部部长 的认可,“要坚持土地‘招拍挂’制度,因为‘招拍挂’最大的好处就是防止暗箱操作,以及由此导致的腐败和国有资产流失。”

还有委员建议,理想的土地招标制度应该是企业参与招标时不是报标土地价,而是报标房价或租房价,而出价最低者将最终中标。

据媒体报道,今年将工作重点放在完善“招拍挂”制度上的国土部已经对委员的意见进行了收集汇总。

事实上,有关土地出让制度的完善,一些城市已经开始了探索,如北京尝试“暗标”、上海采取“预申请模式”、广东省以及深圳市尝试协议出让,增加土地供应的主体和方式等。尽管这些尝试遇到争议,并有待探讨,但也预示着“招拍挂”模式有望很快纳入多元化的评价体系。

地价推高房价之争

月5日,总理在工作报告中指出,2010年将抑制土地价格过快上涨。值得注意的是,在多次提及“抑制房价过快上涨”之后,这是近期高层首次就地价问题进行表态。

对此, 解读,温总理的说法主要是针对2009年“地王”过多的现象。

在今年两会上,不少代表和委员表示,“地王”频现,间接推高了一线城市的房价,他们呼吁改革“价高者得”的土地出让制度。

全国人大代表、杭州娃哈哈集团董事长宗庆后指出:“土地价格过高和房产商暴利是造成目前房价虚高的主要原因,在房价当中,很大一块是来自地方及其部门所收取的土地出让金、各种各样的收费等。由于土地垄断,地方靠卖土地求发展,土地越卖越贵,是房地产价格持续高攀的主要原因之一。”

全国政协委员、德力西集团董事长胡成中则直接递交了《改变地王频出现象,促进房地产业健康发展》的提案。“地价应该是可控的,从调控地价着手调控房价也是可行的。”胡成中建议,要改变一些地方谋求土地收益最大化的行为,并根据市场需求安排土地供应量。

“目前调控房价的思路和措施很多,但如果不抓住地价推高房价这个核心的因素,其他的方式可能最终都是徒劳。” 林说。

但他也承认,“改变地价推高房价的现状会触及地方的深层次利益,难度很大。”

国土部相关人士曾对此回应,土地“招拍挂”并不决定土地价格的高低,“大家看到了2009年的许多地王,但2008年同样采取‘招拍挂’方式却有很多地流拍或以底价成交。”

在两会期间,国土资源部土地利用管理司司长廖永林在《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》的新闻通气会上表示,根据国土部的统计,去年全国商品房用地出让交易中,采用招标方式的占2%,而两种根据“价高者得”原则确定买家的出让方式——拍卖和挂牌,则分别占到交易地块总数的18%和80%。“地价上涨的主因是拿地开发商对未来房价上涨的过高预期。”

但廖永林也提出,从抑制地价过快上涨的目的出发,今年会增加土地招标出让的比例,因为在综合评标的考量范围中,与开发商报价有关的因素只占到评标分值的 0%到50%,评标小组有条件根据竞标企业的综合实力确定买家。而这显然是拍卖和挂牌这两种“价高者得”土地出让方式所不具备的。

多点定胜负,不可一刀切

胡成中则在提案中建议,“要把一价定生死的招标模式改为多点定胜负,建立土地招标综合评标体系。”他认为,地价仍然占有重要权重,或者是第一权重,同时增加土地使用效率、销售利润率、建筑质量等级、环保节能等指标,对这些指标进行科学合理的量化,形成相应的评标取近标。

这种观点与“国十一条”中的思路一脉相承,并得到了国土部的认可。两会期间, 也表示,国土资源部正在和一些地方做一些探索,采取更多的评价方式。土地“招拍挂”制度还要不断完善,按照“国十一条”的思路,不一定完全是价高者得。

全国人大代表、河南建业集团董事长胡葆森也有自己的看法:“我在香港住过10年,这些成熟的市场对土地的出让有很多成熟的做法,现在一味的‘招拍挂’也一定有问题。规定要建高档商业,那可以随便拍,价高者得是一种形式;另外就是限制价格、双限、勾地制度,事先和拿地企业进行沟通,看哪个企业想法好。这方面不用创新,中国香港、欧美都有现成的例子。”

事实上,北京中服地块就在探索这种制度,然而这也存在一定的问题。附加了极其苛刻的竞买条件之后的挂牌出让,虽然减少了“地王”出现的几率,但是却洗不脱“指向性出让”、“内定”的嫌疑与争议。

“近期招标出让的土地都出现了价格较低的趋势,但是又引起大家对于内部操作和腐败问题的猜测。拍卖制度简单公平但是却推高了房价。因此,土地出让制度的改革面临两难处境。” 林说。

“当前的楼市很难用一个办法解决所有矛盾,可能需要两害相权取其轻。” 林认为。

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