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二季度超过六成城市居住地价环比增速有所回

2018-10-13 03:10:45
二季度超过六成城市居住地价环比增速有所回落

居住地价回调能否持续

【阅读提示】

上半年,主要城市居住地价涨幅放缓、增速回落。这主要是因为,限购、限贷、限价等调控政策,致使开发企业资金面持续趋紧,房价、地价逐步平缓回调。

下半年,随着紧缩性调控政策的细化和落实、货币信贷的常态回归,以及调控政策威力的继续释放,全国各主要城市居住地价将总体趋稳。

尽管如此,专家提醒,各种调涉外行政诉讼审限控措施不能放松:一要谨防地方政府落实中央政策的力度有所弱化;二是谨防三、四线城市曲线规避调控政策现象,以免土地市场再度过热。

全国城市地价动态监测系统发布的最新数据显示,二季度全国地价总体水平小幅上升,环比增速持续回落。商业地价环比碧桂园星荟、同比的增长率最高,超过六成城市的居住地价环比增速有所回落。

总体地价小幅上升

二季度对全国105个主要城市的监测表明,地价总体水平小幅上升,环比增速持续回落。二季度全国主要监测城市地价总体水平为3000元/平方米,商业、居住、工业分别为5506元/平方米、4443元/平方米和645元/平方米。环比增长率分别为1.87%、2.77%、2.17%、1.13%,较1季度分别下降0.33、0.56、0.27和0.30个百分点;同比增长率分别为8.85%、11.76%、10.73%、5.45%。

监测显示,全国三大重点区域中,综合地价环比增速均呈回落态势;其中,长江三角洲地区综合地价水平最高,为4574元/平方米;珠江三角洲地区次之,为4097元/平方米;环渤海地区最低,为3288元/平方米。

珠江三角洲地区环比、同比增长率居于首位。西部地区重点城市综合地价环比、同比增长率均高于全国和东中部重点城市平均水平;东中西部地区综合地价同比增速持续高位运行。

对此,监测报告分析认为,在严厉的楼市调控政策持续推进的背景下,各用途的地价增速较上一季度均有所放缓,对商品住宅交易的严格限制,投资持续转向商业地产,全国商业地价环比、同比的增长率最高。

中国土地勘测规划院地价所所长赵松认为,持续向好的国民经济支撑了土地市场的稳中有升态势,宏观经济总体增长,对我国土地市场平稳发展产生深远影响,为土地市场注入强劲的刚性需求。

他说,加之通货膨胀率持续高涨,以及人民币升值预期导致的境外热钱流入,部分持币观望和避胀需求入市显化,推动了土地价格总体水平小幅上涨。

土地市场交易冷清

监测数据显示,居住地价变化与综合地价状况基本保持一致。超过六成城市的居住地价环比增速有所回落,其中,热点城市北京和杭州居住地价略有下降,降幅分别为0.58%和0.53%,另有温州等四个城市本季度居住地价出现负增长。近五成监测城市的居住地价同比增速有所回落。

“从数据看,房地产市场变动初步向下游土地市场传导,对土地市场的抑制效应显现。”中国人民大学公共管理学院副院长严金明说,居住地市场根植于楼市,而楼市的走向,也决定着居住地市场的走向,从国家统计局发布的数据看,6月份与5月份相比,70个大中城市的房价环比价格下降和持平的城市增加了6个。

此外,购房者的观望情绪带来的楼市下滑,多数企业通过银行信贷和公开资本市场融资难度加大,市场拿地更为理性,高价拿地现象明显减少。他说,去年底国土资源部通知要求坚决抑制少数城市地价过快上涨趋势,对发现竞买人及其控股江门乐雅苑股东存在伪造公文骗取用地和非法倒卖土地、非法转让土地使用权、因企业原因造成土地闲置一年以上、违背出让合同约定条件开发利用土地等违法违规违约行为的,不得通过竞买资格审查。

“这个措施很严厉,很多有闲置土地的开发商根本不具备购地的资格了。一系列的因素,导致整个上半年土地交易市场冷清。”严金明表示。

赵松认为,上半年,主要城市的居住地价回调主要是因为在限购、限贷、限价“三限”严厉趋紧调控政策基础上,银根进一步收紧,上半年六次上调存款准备金率、两次加息,对开发企业资金面持续施压,基本缓解了企业高价抢地的状况,房价、地价逐步平缓回调。

未来走势总体趋稳

监测报告分析,预计下半年,随着紧缩性调控政策的细化和落实、货币信贷的常态回归,市场整体宽裕流动性逐步有效回笼,以及调控政策威力的继续释放,全国各主要城市居住地价将总体趋稳。

“去年二季度居住地市场也并不活跃,到了下半年,却加速上涨,尽管上半年供需趋冷,下半年,居住用地价格涨起来难度在加大,但也要看到推动其价格上涨的动力还很大。尤其要严防三、四线城市的地价过快上涨。”严金明说,由于全年土地供应计划已经确定,下半年,地方政府仍将大力度推出新的土地,土地市场的成交有望重归活跃。

严金明分析,相对一、二线城市而言,三、四线城市对土地财政的依赖度更大,只有高涨的房价才能把土地价格一波一波的向上推,以高额的土地收入来弥补政府要偿还的债务。虽然在政策的强力压制之下房价处于稳定状态,但是受利益驱使,只要政策松动,地方政府就有极大的冲动继续抬高房价,最终造成恶性循环。

他说,三、四线城市居住地基础价格较低,土地市场发育不健全,市场竞争不充分,一方面要防止地价的过快上涨,另一方面在居住地市场趋冷的大背景下,也要防止一些优质地块“被低价”——以假的招拍挂人为压低地价,造成国有资产的流失。

“目前,房地产市场调控中的一些难题仍未有效破解,例如土地、金融、税收等政策的调控力度和综合协调能力有待提高等。各种调控措施不能放松。”赵松认为,下半年,一要谨防地方政府落实中央政策的力度有所弱化;二是谨防三、四线城市曲线规避调控政策现象,以免土地市场再度过热。

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