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广州楼市猜想价跌一两成成交量跌一成

2019年08月16日 栏目:军事

年前本报二手睇楼团走进富力广场。受政策等多种因素叠加影响,2011年广州二手楼市逐渐向买方倾斜。楼价下降,很多人“买涨不买跌”心理非

  年前本报二手睇楼团走进富力广场。

  受政策等多种因素叠加影响,2011年广州二手楼市逐渐向买方倾斜。

  楼价下降,很多人“买涨不买跌”心理非常严重。

  房管局数据显示,2011年1月~11月二手住宅交易面积为567.16万平方米,同比下降24.7%

  据广州市国土房管局公布数据显示,2011年1月~11月广州市存量住宅交易登记面积为567.16万平方米,同比2010年1月~11月下降24.7%。相比起北京二手房成交量同比跌近40%、深圳跌80%的大跌幅,广州市得益于稳定“刚需”群体的支撑,跌幅不至于如此惨淡。

  2011年业已过去,展望2012年,楼市会否有“翻身”的机会,或是持续颓势,继续保持低位成交?对此,采访了广州市地产中介多名人士,大家看法不一,观点交锋,但总体观点依然是对前景不乐观,认为今年楼市成交量有望再跌一成,价跌一两成。

  地产专家:今年年初降价是主调

  对于2012年二手楼市的走势,合富置业首席市场分析师龙斌表示,受政策等多种因素叠加影响,2011年广州二手楼市逐渐向买方倾斜。预计2012年调控将持续,交投仍以低位盘整为主,市区价格相对坚挺。部分业主议价空间有所加大,但市区的实际成交价仍保持高位,少数地段的二手价格或会进一步下调,如一手供应充足的花都、增城、番禺等外围区域。买家依然以需求急切的自用买家为主,买卖双方对政策保持较高的敏感性。

  中原地产研究一部副经理瞿中奇表示,从近来看,央行上调存款准备金,限购政策是否调整尚未可知,但信贷的放松却对房产市场带来正面的影响。展望2012年,估计调控政策趋于稳定,甚至有微调放松的可能,这样大众的预期会更加理性和清晰,所以成交量有回升的可能,但不太可能畅旺。价格方面,2011年底至2012年初会有10%~20%的下降,2012年下半年,稳定是主调。

  中原地产市场主任黄燕飞也认为,现时买方市场以观望为主,待春节过后,迎来传统楼市畅旺期,但在调控的影响之下,成交情况不会太畅旺,不过会有所改善,而业主方面,由于经过太久的“冷对待”,为了成交,在价格上的松动幅度将会加大。至于今年下半年,若调控政策仍不放松,市场将以平稳发展为主,若有所放松,或会迎来成交小高峰。

  满堂红研究部则预期市场成交量将持续低迷,全年的二手住宅成交量将较2011年减少一成左右。价格方面,从2011年第四季度开始,二手楼价的下行趋势基本形成,但是在刚性需求的支撑下,2012年的二手住宅价格不会下滑太多,预计平均降价幅度约为10%,不超过15%,全年成交均价将与2011年基本持平。

  中介经纪:季度是全年晴雨表

  中原地产越秀[简介动态]区区域营业经理仇兆荣则表示,以淘金板块以及建设路板块来看,今年年初二手楼价仍将会有一定幅度的下降,幅度大约为10%,去到15%的下降。

  不过,中原地产天河区区域营业经理汤影明则认为,楼市“小阳春”或会出现在2012年季度。以珠江新城[消息价格户型点评]板块来说,现时业主降价比较厉害,得以成交的案例,降价幅度达10%。汤影明表示,2011年下半年,二手楼成交可以说跌到冰点,“惨况”比2008年更甚,2008年因为金融风暴,大家购买力出现问题,但如今左右大家是否出手买楼的是变化的市场,“限购”、“限贷”各种合力的作用,使得大家心态更加犹豫。而到了2012年,只要没有更严厉的政策出台,大家对于“旧政策”已经习惯,心态也已经逐渐调整过来,见价格已降低,便会出动买楼。

  中原地产白云区区域营业经理沈翠梅则表示,近两个月,本应是楼市传统旺季,不过实际成交情况一片惨淡,而近白云新城一带得以成交的单位,价格下降达到20%,照这种情况估计,2012年年初,急需资金周转的业主,估计在价格上松动幅度较大,约为15%甚至更高,不过仍有部分业主对于后市信心较足,选择将物业出租获利,而不是降价抛售物业。

  沈翠梅认为,在楼市价格出现下降时,很多人“买涨不买跌”的心理非常严重,总想着下降更多后才出手买入,而这种心理或者令到楼市成交更加惨淡。至于2012年的二手楼市如何发展,关键看 月份,若出现成交起色,惨淡情况将有所改善,不过,若仍然保持颓势,那么2012年的楼市将很不看好。

  中原地产海珠区区域营业经理张桂明则说,前进路板块的业主心态仍然比较强硬,如近期成交的朗晴居[消息价格户型点评]以及中海名都[消息价格户型点评]的单位,均价仍然去到2万元/m2和2.2万元/m2,相比而言,价格下降幅度并不大,而价格真要出现比较明显的回落,预计要去到2012年 、4月份之后。现阶段业主仍旧是相对淡定,不过近来江南大道东新盘君汇上品开售,开售价约为1.8万~2. 万元/m2,但早前周边业主猜测该盘开盘价会去到 万元/m2,如今该盘开售价远低于周边二手业主预期,对于这些业主心态会有一定影响,或者会使他们心态加速走弱。

  看法:量变至质变

  广州市二手楼市2011年成交量同比跌24.7%,在一线大城市中跌幅算轻微。对于二手房从业者来说,或许他们要跟开发商一样感叹:“广州的确是福地啊!”广州市楼价相对其他一线城市不算太高,大部分工薪阶层“公一份婆一份”咬咬牙应该可以支付得起,部分有米“啃老族”也有家长支持。不过,这种市区两万的“起表价”相对白领来说依然有点吃力,目前开发商已顺势调价,市区新开盘低价去到1.8万元/m2,未来二手房“倒挂”的形势是否会继续延续,要看市区一手房的销情,若一万八不能成为“支撑位”,那么楼价下探在所难免,业主心态也进一步走弱。

  合富置业首席市场分析师龙斌表示,2011年上半年业主议价空间较小,幅度集中在 %~5%之间,而到了2011年下半年5%~10%的让价情况成为常态,而急售、物业总价较高的业主让价幅度更可达10%~20%之多。能让业主挤压出10%~20%的议价空间,的确要“感谢”成交低迷,若成交畅旺,业主必然会待价以沽。业主放盘一两个月无成交,有心卖的业主势必会向下调价,急售的业主更会一步到位降价“到肉”,购房者在成交地量中一定要看清楚业主的“抛售价”是否真的是大降价,业主若是漫天开价再减小小,购房者未必就买到笋货。

  从目前的楼市走势,2012年二手房成交量预计跌幅不低于一成,有可能再跌两三成,量变之后就会出现质变。市场大势猜测如是,但作为个体的购房者不应该盼望量变后出现的质变,年后或许会复制2009年初的一波降价潮,业主久候不果的降价力度,购房者有可能买到心水单位。(文/图:李凤荷)

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